李铁:高铁的发展对房地产影响幅度不是很大
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李铁:高铁的发展对房地产影响幅度不是很大
来源: 互联网 2019-09-20 16:30:14

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乐居财经讯王帅 9月20日,2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会在上海新华联索菲特酒店召开。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁先生在活动现场表示,高铁发展很快,带动了人流和旅游的增长,但是它对房地产的影响幅度并没有那么大,因为高铁成本在里面。最重要的,如果说我们看欧洲、日本的轨道交通,在我们担心轨道交通长度的时候,我们注意到绝大部分城市还停留在地铁为主的轨道交通,也就是城市内部轨道交通。

城际之间的轨道交通的价格变化直接影响到了房地产对周边的辐射能力。我们看轨道交通长度,特别是城际之间的轨道交通长度,我们还是一个工业化中后期水平,没有形成服务业为主导,以人流为主导的交通体系,这对区域化的房地产影响是非常深远的。

我们怎么决定区域中心城市,看似区域中心城市协同发展我们可以加快经济联系,实际上一小时经济圈到底是高铁经济圈还是高速公路经济圈还是轨道交通经济圈特别重要。

我们看上海的金融、工业的辐射已经很远了,但是对其他城市来说,主要是城市轨道和城际轨道交通。对于城市来说,最重要的是看公共服务能力。

轨道交通决定了中心城市对周边中小城市的辐射能力,所以协同发展应该是中心城市周边30公里半径之内各类中小城市的发展,它是未来可能的住房空间载体。即便我们考虑到26个地级城市,我们把它作为次次级的中心城市,这个中心城市辐射的人口和消费能力决定了它的住房消费能力和价格。

债务,是房地产主导的城市发展模式,债务是非常重要的。我们主要看债务与GDP比,债务余额占GDP比重越高的地方,正好和经济发展水平是处于反向的状态,越高的地方发展风险越大,房地产面临的压力越大。2018年到2019年土地出让速度明显下滑,但是在经济发展较好的地方并没有出现,但是经济发展速度下滑的地区则影响比较大。

他表示,房地产发展有三大的趋势。第一个趋势是消费郊区化,住房郊区化。这个在北方城市比较明显,这和大的核心城市有关,像北京93%的房地产在五环以外,上海也开始呈现这样的趋势。

二是交通格局变化,以人流为主导的格局将占据主导地位,交通格局的变化影响着房地产的走向。如果说你在城市周边,轨道交通通达性越好,房地产发展速度越快。

三是户改,最近中央在一系列文件当中强调要加大300万到500万特大城市覆盖的力度要全面放开。这个对城市压力很大,我想户改郊区化进展会加快,这也会对房地产产生影响。四是城市周边中小城市和小城镇成本低,我们说都市圈是城市群,城市群周边的中小城市和小城镇他承载工业的能力和工业人口的能力显然高于主城区,因为主城区的房价太贵,这些地方很可能会聚集更多的外来人口。

在此基础上,我们来判断,中心城区的房价是处于高位的稳定状态,就是不会出现大幅度的下跌,甚至有一些后发的中心城市可能还有一定的上扬机会。虽然上海房价看起来有所下降,但是它是受宏观政策限制的。你看其他的城市房价都是上升的,因为它有需求,本地人口改善型需求和投资需求,以及外来人口购房需求,在人口流入地区还是上扬趋势,我们的一刀切政策,对这个现象估计不足。

乐居财经

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